Erschließungskosten Grundstück – Was vor dem Kauf beachtet werden muss

Bevor Bauherren mit der Errichtung ihres Traumhauses beginnen können, brauchen sie vor allem eines: Bauland. Um überhaupt eine Baugenehmigung nach Baugesetzbuch (BauGB) für das jeweilige Grundstück zu bekommen, muss dieses in aller Regel erschlossen sein. Der Grundstückseigentümer, der einen Hausbau plant, muss sich also um die Baugrund Erschließung kümmern, was natürlich mit gewissen Kosten, den sogenannten Erschließungskosten, einhergeht. Mit welchen Summen hier im Anschluss an den Grundstückskauf zu rechnen ist, welche Arbeiten zur Erschließung gehören und wer welche Erschließungskosten zu tragen hat, wird in diesem Beitrag dargelegt.

Ganz einfach gesagt, bezeichnen die Erschließungskosten die Gesamtsumme der Kosten, die im Rahmen der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Von einer Erschließung ist immer dann die Rede, wenn ein Grundstück zugänglich und bebaubar gemacht wird. Das beste Beispiel für nicht erschlossene Grundstücke sind landwirtschaftliche Ackerflächen. Diese sind oftmals nur über Feldwege zu erreichen und nicht an die Strom- und Wasser-Versorgung angeschlossen. Unterschieden wird grundsätzlich zwischen öffentlicher beziehungsweise äußerer und privater oder auch innerer Erschließung.

In aller Regel steht am Anfang des Weges zum Fertigkeller ein ausführliches Gespräch zwischen Fertigbauunternehmen und Bauherr. Im Rahmen dieses Austauschs werden die Wünsche und Bedürfnisse des Kunden ermittelt, Fragen geklärt und Details – beispielsweise zur Fläche, Raumhöhe und Ausstattung des Kellers – besprochen. Die so gewonnenen Informationen bilden die Basis für die darauffolgenden Planungsarbeiten. Sobald der Bauplan steht, fällt der Startschuss für die Vorfertigung der Bauelemente. Diese findet im Werk des Herstellers statt und ist somit vollkommen witterungsunabhängig. Aussparungen für Fenster und Türen, Leitungen, Dämmungselemente, Rohre und Anschlüsse werden direkt in die Bauteile integriert, während vor Ort auf dem zu bebauenden Grundstück der Tiefbau in Angriff genommen wird. Nachdem die Bodenplatte für den Fertigkeller gegossen wurde, werden die vorgefertigten Bauelemente für den Keller zur Baustelle geliefert und dort binnen weniger Tage zu einer fertigen Unterkellerung zusammengesetzt. An den Schnittstellen werden die Elemente mit frischem Ortbeton verbunden, sodass im Endeffekt sämtliche Fugen fein säuberlich verschlossen sind.

Alle Erschließungsarbeiten, die außerhalb der Grundstücksgrenze liegen, fallen in die Kategorie der öffentlichen Erschließung. Gemeint sind hier beispielsweise die Straße, die zum Grundstück führt, Gehwege und Straßenbeleuchtung. Die Erschließungsarbeiten dieser Kategorie werden für gewöhnlich auf Antrag durch den Grundstückskäufer von der Kommune in Auftrag gegeben und organisiert.

An der Grundstücksgrenze endet die Zuständigkeit der Kommune, weshalb alle inneren Erschließungsmaßnahmen vom Baugrund-Besitzer selbst in Auftrag gegeben werden müssen. Dazu gehört mitunter das Verlegen von Leitungen und Rohren, die den Abwasser, Strom, Gas und Wasser-Anschluss auf dem Bauland gewährleisten.

Möchte man als Baugutachter einen Nachweis über die Qualität der eigenen Arbeiten erbringen, führt ein zweiter Weg - alternativ zur Bestellung und Vereidigung - über die EU-Zertifizierung. Im Anschluss an ein Prüfungsverfahren nach der ISO/IEC Norm erhält der Bauprofi die EU-Zertifizierung als "Gütesiegel" und hat damit den am höchsten angesehenen Qualifikationsnachweis für Bausachverständige in der Tasche.

Welche Posten im Zuge einer Erschließung konkret relevant werden, hängt unter anderem davon ab, inwieweit das Grundstück bereits erschlossen ist. So gibt es zum Beispiel durchaus Grundstücke, die bis zu ihrer Grenze ans Wassernetz angeschlossen sind, während der Anschluss des Grundstücks ans Stromnetz noch erfolgen muss - oder umgekehrt. Die noch auszuführenden Erschließungsarbeiten können sich also von Fall zu Fall unterscheiden und lassen sich dabei sowohl im privat-inneren als auch im öffentlich-äußeren Raum in zwei Bereiche unterteilen:

Alles, was mit verkehrstechnischer Infrastruktur, Straßenbau und dem Anschluss des Lands an den Verkehr zu tun hat, fällt dem Bereich "verkehrsmäßige Erschließung" zu. Auf den Punkt gebracht ergeben sich hier potenziell folgende Arbeiten:

- Anschluss an das Straßennetz/Bau von Straßen
- Gehwege-Bau
- Anschluss des Grundstücks an Parkflächen und öffentliche Plätze

Die technische Erschließung erstreckt sich von der Energieversorgung über Entsorgungsnetze und die Wasserversorgung bis hin zum Anschluss an das Telekommunikationsnetz. Im Einzelnen sind hier diese Leistungen zu erbringen:

- Anschluss an die Energieversorgung: Strom, Gas, Erdwärme und Fernwärme
- Telekommunikationsanschluss: Telefon, Internet und Kabelfernsehen
- Anschluss an die Trink- und Löschwasserversorgung
- Anschluss an das Entsorgungs- und Ableitungsnetz: Kanalisation, Regenwasserableitung und Versickerungsanlagen

Alle Kosten, die im Zuge der technischen und verkehrsmäßigen Erschließung zusammenkommen, bilden in der Summe den Erschließungsbeitrag. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für vorhergehende Arbeiten, ohne die die Erschließungsmaßnahmen nicht beginnen können, wie etwa Baugrundgutachten und Vermessungsarbeiten. Als Profi auf dem Gebiet der Grundstück-Erschließung können wir Ihnen die Firma Südwest Keller empfehlen. Das kompetente Team kümmert sich um den Großteil der anfallenden Maßnahmen und kann dabei mit Zuverlässigkeit, Effizienz und einem hervorragenden Preis-Leistungs-Verhältnis punkten.

Auf Wunsch ist es dem Bauherrn bei den meisten Fertigkeller Anbietern erlaubt, selbst zum Werkzeugkasten zu greifen und einige Aufgaben beim Kellerbau zu übernehmen. Zumeist wird Eigenleistung vor allem deshalb in Betracht gezogen, weil sich dadurch die Gesamtkosten für den Bau des Kellers reduzieren lassen. Aber: Sinnvoll ist das nur dann, wenn der Bauherr, der mit anpacken möchte, in der Lage dazu ist, die übernommenen Arbeiten in hoher Qualität auszuführen. Er braucht also einiges an Geschick und Wissen zum Thema, damit ihm die Eigenleistung auf lange Sicht nicht zum Verhängnis wird.

Die sogenannten Hausanschlusskosten gehören zu den Erschließungskosten, bilden jedoch nur einen Teilbereich dieser ab. Wenn von Hausanschlusskosten gesprochen wird, sind so allgemeinhin die inneren Erschließungskosten gemeint, also die Kosten für Arbeiten, die ab Grundstücksgrenze entstehen und nicht mehr in den Verantwortungsbereich der Kommune fallen.

Nach Baugesetzbuch (BauGB) gilt die Erschließung eines Grundstücks als Voraussetzung für dessen Bebauung. Sprich: Eine Baugenehmigung kann nur für erschlossene Grundstücke oder für solche, bei denen die Erschließung bereits fix und belegbar geplant ist, ausgestellt werden.

Möchte man sein Haus als Bauherr also auf Land bauen, das noch nicht (vollständig) erschlossen ist, muss man damit leben, dass man sich zunächst um die Erschließung kümmern muss. Logisch: Schließlich hätte man an einem Haus ohne Wasser, Strom und Zufahrtswegen vermutlich auch keine allzu große Freude.

Unerschlossene Grundstücke in einer deutschen Gemeinde zählen jeweils zu einer dieser drei Gruppen: Ackerland, Bauerwartungsland oder Rohbauland. Ackerland ist in den Flächennutzungsplänen der Kommune (noch) nicht als Bauland vorgesehen, während bei Bauerwartungsland die klare Option besteht, dass hieraus einmal Baugrund werden soll. Wann genau dies geschieht, ist allerdings vollkommen offen.

Grundstücksbesitzer wissen also nicht, ob sie nach dem Grundstückserwerb von Bauerwartungsland einige Monate, mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte darauf warten müssen, dass aus ihren Grundstücken Baufläche wird. Nur wenig anders ist das bei Rohbauland:

Dieses ist im Flächennutzungsplan der Kommune zwar bereits als Baufläche benannt, die Erschließung steht jedoch noch aus und auch hier muss unter Umständen mit "Wartezeiten" von mehreren Jahren gerechnet werden. Entscheidet man sich also für den Kauf von unerschlossenen und nicht als Bauland ausgeschriebenen Grundstücken, besteht immer das Risiko, dass noch viel Zeit ins Land geht, bevor dort tatsächlich gebaut werden kann.

Ein voll erschlossenes Grundstück ist ein Grundstück, bei dem sämtliche Erschließungsarbeiten bereits geleistet wurden. Das Land ist demnach über Straßen erreichbar, wird mit Wasser und Strom versorgt, ist an Parkflächen und öffentliche Plätze angeschlossen und erfüllt sämtliche der weiteren Punkte, die unter die technische und verkehrsmäßige Erschließung eines Grundstücks fallen.

Kurzum: Die gesamte Infrastruktur steht bereits und somit ist die Voraussetzung für eine Baugenehmigung erfüllt. Sofern das jeweilige Grundstück als Bauland im Flächennutzungsplan der Kommune aufgeführt ist, kann dort - sobald die Baugenehmigung vorliegt - mit dem Hausbau begonnen werden. Vergleicht man Angebote von unerschlossenen, teilweise erschlossenen und voll erschlossenen Grundstücken, ergibt sich ein klares Bild: Wie zu erwarten, sind vollständig erschlossene Grundstücke in der großen Mehrheit um einiges teurer als Land, das noch unerschlossen ist. Das mag Grundstücksbesitzer in spe zunächst abschrecken, allerdings sollten die noch anfallenden Kosten für die Erschließung bei unerschlossenen Grundstücken nicht vergessen werden.

Unter Berücksichtigung der Erschließungskosten und des gegebenenfalls vorliegenden Risikos, dass das unerschlossene Grundstück niemals oder erst in vielen Jahren zu Bauland wird, erscheint der Kauf eines voll erschlossenen Grundstücks trotz höherem Kaufpreis in einem durchaus attraktiven Licht.

Zum Leidwesen vieler Bauherren ist oftmals nur schwer abzusehen, wie lange eine Erschließung dauert. Das liegt in der Hauptsache daran, dass der Bauherr keinen Einfluss auf die öffentlichen Erschließungsarbeiten, die von der Kommune organisiert werden, hat. Alles, was er tun kann, ist, sich gelegentlich beim Bauamt über den Fortschritt und Stand der Erschließungsplanung zu informieren. Steht ein Termin für den Beginn der Bauarbeiten fest, können Bauherren immerhin damit beginnen, einen groben Zeitplan für die anschließenden inneren Erschließungsarbeiten ins Auge zu fassen.

Die genaue Höhe der Erschließungskosten variiert von Gemeinde zu Gemeinde und von Grundstück zu Grundstück, weshalb hierzu keine pauschalen Angaben gemacht werden können. Allerdings lassen sich grobe Richtwerte und Durchschnittspreise ermitteln, die wie folgt ausfallen:

Die genaue Höhe der Erschließungskosten variiert von Gemeinde zu Gemeinde und von Grundstück zu Grundstück, weshalb hierzu keine pauschalen Angaben gemacht werden können. Allerdings lassen sich grobe Richtwerte und Durchschnittspreise ermitteln, die wie folgt ausfallen:

- Strom: 2.000 bis 3.000 Euro
- Gas: Etwa 2.000 Euro
- Wasser: Zwischen 2.000 und 5.000 Euro
- Telekommunikation: Circa 1.000 Euro

Im Schnitt betragen die öffentlichen Erschließungskosten für gewöhnlich zwischen 10.000 und 15.000 Euro. Wer diese zu welchem Anteil zu tragen hat, erfahren Sie weiter unten in diesem Beitrag.

Als grober Richtwert für die privaten Erschließungskosten können 1.000 Euro pro Meter zu verlegender Rohre und Leitungen herangezogen werden. Wie hoch die Kosten für die Erschließung innerhalb der Grundstücksgrenzen ausfallen, hängt dabei vorrangig davon ab, wie weit von der Grenze entfernt das Haus gebaut werden soll. Kürzere Wege bedeuten stets niedrigere innere Erschließungskosten.

Nicht zu vergessen sind die bereits erwähnten Nebenkosten, die zu den Erschließungskosten gerechnet werden müssen. Gemeint sind zum Beispiel Kosten für Bodengutachten, welche Aufschluss über die Beschaffenheit des Baugrunds geben, sowie Kosten für die Grundstücksvermessung. Je nachdem, was das Bodengutachten offenbart, können sich die "Befunde" maßgeblich auf die Höhe der Erschließungskosten auswirken. Auch aus diesem Grund ist es ratsam, ein solches Gutachten bereits vor Kauf des Grundstücks durchführen zu lassen. Denn: Im schlimmsten Fall könnte es offenbaren, dass ein Grundstück nur unter enorm gesteigertem Aufwand erschlossen oder überhaupt nicht bebaut werden kann. Im Schnitt geben Grundstücksbesitzer rund 3.000 Euro im Bereich der Nebenkosten aus. Ein weiteres Thema, das für den ein oder anderen Grundstücksbesitzer bei der Erschließung relevant wird, sind etwaige Altlasten. Je nach individueller Sachlage können diese eine Bodensanierung erforderlich machen, die mit mehreren tausend Euro zu Buche schlägt.

Da es bei der Grundstücks-Erschließung vordergründig um das Verlegen von Rohren und Leitungen geht, wird hier üblicherweise nicht in Quadratmetern sondern in Metern gerechnet. Wie bereits erklärt, liegt der Preis pro Meter durchschnittlich bei etwa 1.000 Euro. Dieser Wert schließt allerdings weder Nebenkosten noch gegebenenfalls zu treffende Maßnahmen in Bezug auf Altlastenvorkommen ein. In der Praxis kann der Gesamtpreis pro Meter im Einzelfall daher weit über 1.000 Euro liegen.

Wer in welchem Maß und für welchen Teil der Erschließungskosten aufkommen muss, bestimmt sich durch den Bodenrichtwert des Grundstücks, der der Bodenrichtwertkarte der Kommune entnommen werden kann. Steht dort die Abkürzung "ebf" für "erschließungsbeitragsfrei" muss der Grundstücksbesitzer zumindest nichts für die öffentlichen Erschließungsarbeiten, die in diesem Fall in der Regel schon geleistet wurden, bezahlen. Die Abkürzung "ebp" für "erschließungsbeitragspflichtig" weist hingegen auf eine Kostenbeteiligung, die sogenannte Kommunalabgabe, des Bauherrn hin. Je nach individuellen Gegebenheiten können die Gemeinden bis zu 90% der technischen und bis zu 70% der verkehrsmäßigen Erschließungskosten vom Besitzer des Grundstücks fordern. Die inneren Erschließungskosten werden zu 100% vom Grundstückseigentümer getragen.

Das Gesetz gewährt Gemeinden eine 4-jährige Frist für die Forderung von Erschließungskosten. Rein theoretisch wäre es also auch möglich, dass der Erschließungsbeitrag erst nach Abschluss sämtlicher Bauarbeiten und sogar nach dem Bezug des Hauses fällig wird. In aller Regel läuft es aber anders ab: Schon vor Beginn von Straßenbau und Maßnahmen zum Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikationsnetze erhalten Bauherren eine Rechnung für Vorauszahlungen. Nach Abschluss der Arbeiten wird dann der noch verbleibende Teil der Erschließungskosten in Rechnung gestellt. Eine häufige Frage bezieht sich außerdem darauf, ob und wann Erschließungskosten verjähren. Die Antwort: nach vier Jahren. Streitig ist zuweilen, ab wann diese vier Jahre zu laufen beginnen. Gerichte entscheiden nach Einzelfall, wobei der Startschuss für die Verjährungsfrist mit Erhalt der Baugenehmigung oder mit Abschluss der Erschließungsarbeiten fallen kann.

Bei der erstmaligen öffentlichen Erschließung, also beim ersten Zugänglichmachen von Grundstücken, ist es nicht möglich, die anfallenden Erschließungskosten von der Steuer abzusetzen. Hausanschlusskosten können hingegen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes hinweg abgeschrieben werden und der Erschließungsbeitrag für Modernisierung und Instandsetzung einzelner Elemente, zum Beispiel sanierungsfälliger Leitungen, kann als Werbungsposten umgehend von der Steuer abgesetzt werden. Aus steuerrechtlichen Gründen empfehlen wir Bauherren eine professionelle Beratung zum Thema in Anspruch zu nehmen - bestenfalls schon bevor überhaupt mit der Planung von Erschließungsarbeiten begonnen wird.

Wie hoch die Erschließungskosten im individuellen Fall angesetzt sind, hängt wie geschildert von einer ganzen Reihe von Faktoren ab, weshalb der Erschließungsbeitrag immer für den Einzelfall und optimalerweise mit der Unterstützung eines fachkundigen Experten berechnet werden sollte. Unser Tipp: Wenden Sie sich schon vor dem Kauf eines Grundstücks an einen Profi auf dem Gebiet des Bauwesens, um unnötige Kosten zu vermeiden und das Projekt Grundstückskauf rundum bestens informiert anzugehen.

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