Fertighaus Finanzierung – Das gilt es zu beachten

Zu den wichtigsten Themen, die Bauherren und solche, die es werden wollen, beschäftigen, gehört definitiv die Fertighaus Finanzierung. Erst wenn sie steht, kann schließlich der Startschuss für das Projekt "Ab ins Eigenheim" fallen. Unser Artikel nimmt die wichtigsten Fragen rund um den Hausbau ins Visier und stellt dabei die Baufinanzierung in den Mittelpunkt.

Schon seit vielen Jahren sind Fertighäuser nicht mehr aus der deutschen Immobilien-Landschaft wegzudenken. Doch wo liegt eigentlich der Unterschied zwischen Fertighaus und Massivhaus? Im Wesentlichen ist dieser in der Bauweise zu finden: Während das Massivhaus Schritt für Schritt komplett auf der Baustelle errichtet wird, wird das Fertighaus aus im Werk produzierten Bauelementen zusammengesetzt. Das Resultat ist eine deutlich verkürzte Bauzeit, wodurch Bauherren früher von der Doppelbelastung monatlicher Miet- und Kreditratenzahlungen befreit werden. Darüber hinaus punktet ein Traumhaus in Fertigbauweise mit diesen Vorteilen:

- Fixe Preise: Festgelegte Kosten ermöglichen eine sichere finanzielle Zukunftsplanung
- Keine Mehrkosten: Keine unerwarteten Kosten beim Bau der Immobilie
- Gleichbleibend gute Qualität: Verlässlicher Qualitätsstandard durch Vorfertigung unter optimalen Bedingungen im Werk
- Häuser Auswahl: Große Anbieter- und Hausauswahl
- Vorab-Informationen: Einholen von Informationen bei Musterhäuser-Besichtigungen und durch Werbematerialien

Auch wenn dies häufig behauptet wird, stimmt es übrigens nicht, dass Käufer ein Fertighaus nicht aktiv mitgestalten können. Sie haben sehr wohl die Möglichkeit, eigene Ideen einzubringen und ihr zukünftiges Traumhaus in großen Teilen individuell zu gestalten. Es gibt zwar fixe Haus-Komponenten, die Ausgestaltung des Eigenheims liegt in vielerlei Hinsicht aber dennoch in den Händen der Haus-Besitzer. Die alte Gleichung "Fertigbau-Haus = Stangenware" geht also schon längst nicht mehr auf.

Ob Fertighäuser oder Häuser in Massivbauweise: Beim Bauen am Hang spielt eine Vielzahl von Faktoren eine wichtige Rolle, weshalb es unerlässlich ist, sich umfassend zu informieren, Tipps einzuholen und sich von professioneller Seite unterstützen zu lassen. Auf die schwerwiegendsten Besonderheiten und Aspekte zum Hausbau Hanglage wird nachfolgend genauer eingegangen:

Ein zentraler Aspekt beim Hausbau und im Zuge der Fertighaus Finanzierung ist stets der Preis für das Traumhaus. Heute ist es unter Fertigbauunternehmen nicht mehr üblich, per Post, E-Mail oder Telefon fixe Preise für ihre Produkte anzugeben. Stattdessen werden auf die Kundenwünsche abgestimmte Angebote nach ausführlicher Beratung und einem oder mehreren Gesprächen erstellt. Wie viel Geld in ein Haus investiert werden muss, hängt dabei von einer ganzen Reihe von Faktoren ab, wobei mitunter diese Punkte ausschlaggebend sind:

Allem voran bestimmt das Preisniveau des einzelnen Anbieters die Kosten für das Haus. So gibt es Anbieter mit eher günstigen Angeboten und andere Unternehmen, die sich im Luxussegment mit vergleichsweise hohen Preisen bewegen. Daneben haben Art und Größe der Immobilie eine nicht zu unterschätzende Wirkung auf den Kauf-Preis: Ein riesiges Mehrfamilienhaus geht selbstverständlich mehr ins Geld als ein kleines Landhäuschen für Zwei.

Genauso nehmen Ausbaustufe und Ausstattung Einfluss auf den Preis für ein Haus. Die Kosten für ein Ausbauhaus ohne jegliche Ausstattung sind entsprechend deutlich niedriger als die Kosten für eine voll ausgestattete, schlüsselfertige Immobilie.

Die Frage danach, inwiefern es machbar und sinnvoll ist, Eigenleistung beim Bau einzubringen, muss je nach Gegebenheiten, den eigenen handwerklichen Fähigkeiten und den zeitlichen Kapazitäten individuell beantwortet werden. Klar ist aber: Liegt von der Seite des Anbieters Einwilligung vor, kann der Gesamtpreis für den Neubau durch ein hohes Maß an Eigenleistung natürlich beträchtlich reduziert werden.

Im Zusammenhang mit der Fertighaus Finanzierung ist Eigenkapital ein Thema, das viele Leser beschäftigt. Früher musste bei Hauskauf oder Hausbau zwingend eine gewisse Summe - üblicherweise mindestens 20% des Darlehensbetrags - an Eigenkapital eingebracht werden, damit eine Fertighaus Finanzierung zustande kam. Heute sind viele Banken bereit, eine Baufinanzierung auch mit weniger Eigenkapital auf die Beine zu stellen, was für den Kreditnehmer jedoch mit höheren Zinsen einhergeht. Baufinanzierungen sind folglich auch mit wenig Eigenkapital möglich, im Hinblick auf die Konditionen bleibt es dennoch empfehlenswert, ein Minimum von 20% - je mehr desto besser - anzustreben.

Was früher undenkbar schien, liegt heute durchaus im Bereich des Möglichen: die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Sie gehört zu den Optionen, die Bauherren ohne Eigenkapital-Vermögenswerten einen Weg aufzeigen, dennoch ein Traumhaus zu finanzieren. Banken erheben in diesem Falle nicht nur Zinsen, die deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegen, sondern bestehen zusätzlich zumeist auf einen Risiko-Zuschlag. Für den Kreditnehmer bedeutet das im Endeffekt, dass die Fertighaus Finanzierung ohne Eigenkapital nicht gerade zu Top-Konditionen realisiert werden kann. Ob und inwiefern eine solche 100%-Finanzierung infrage kommt, sollte ausführlich mit dem Finanzierungsberater des Vertrauens besprochen werden. Prinzipiell sind übrigens auch 110%- oder 120%-Finanzierungen möglich, mit denen sämtliche Nebenkosten und separat anfallende Kosten, zum Beispiel für die Erschließung und die Gestaltung des Außenbereichs, abgedeckt werden. Weitere gängige Arten der Baufinanzierung werden später in diesem Artikel genauer beleuchtet.

Geht es um die Fertighaus Finanzierung, wenden sich viele Bauherren in spe zunächst an die Hausbank. Lehnt diese den Kreditantrag ab, werden andere Banken kontaktiert und die Suche nach einem Kreditinstitut, das seine Einwilligung gibt, weitet sich aus. Was aber tun, wenn eine Absage nach der anderen ins Haus flattert? Dann ist es wichtig, Ursachenforschung zu betreiben und herauszufinden, warum sich die Banken nicht um die Fertighaus Finanzierung kümmern möchten. Dabei können gegebenenfalls professionelle Finanzierungsexperten weiterhelfen. Im Folgenden sind die häufigsten Gründe, aus denen Kreditanfragen abgelehnt werden, zusammengefasst aufgelistet:

- Befristetes Arbeitsverhältnis: Der Kreditnehmer hat keinen unbefristeten Arbeitsvertrag und kann somit kein langfristig gesichertes Einkommen nachweisen
- Unstimmige Haushaltsrechnung: Der Antragsteller wird im Hinblick auf seine monatlichen Einkünfte und - ------ Ausgaben nicht in der Lage dazu sein, Kreditraten plus Zinsen zu tragen
- Mangelhafte Bonität: Der Schufa-Score weist auf eine niedrige Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers hin
- Konten im Minus: Der Antragsteller hat unbeglichene Schulden
- Bestehende Kredite: Andere Kredite des Antragstellers stellen bereits eine zu hohe monatliche Finanzbelastung dar
- Alter: Der Kreditnehmer ist fortgeschrittenen Alters und wird das Darlehen voraussichtlich nicht vollumfänglich zurückzahlen können

Das Thema Baufinanzierung ist recht komplex und jedem Bauherren ohne Fachwissen ist grundsätzlich dazu zu raten, Experten hinzuzuziehen und sich ausführlich beraten zu lassen. Im Kern wird die Fertighaus Finanzierung in Deutschland hauptsächlich über eine von vier verbreiteten Kredit Arten umgesetzt:

Jeder, der sich mit der Fertighaus Finanzierung beschäftigt, stolpert früher oder später über das sogenannte Annuitätendarlehen. Dieses ist die meistgewählte Option unter den Baufinanzierungen und verspricht eine hohe finanzielle Planbarkeit. Denn: Die Zinsen werden hier auf bis zu zwanzig Jahre festgeschrieben. Der Kreditnehmer bezahlt monatliche Raten, die sich aus Tilgungsbeträgen und Zinsen zusammensetzen, und kann sich dabei sicher sein, dass sich die Zinsen über die gesamte Laufzeit des Darlehens nicht verändern. Das ist einerseits ein Vorteil, kann auf der anderen Seite aber auch von Nachteil sein, und zwar dann, wenn das Zinsniveau derweil drastisch sinkt. Es gilt also, Flexibilität und Sicherheit gegeneinander abzuwägen, um zu beurteilen, ob ein Annuitätendarlehen zur individuellen Lebenssituation passt. Ein Hinweis an dieser Stelle: Je nach dem, was im Vertrag geschrieben steht, können Sondertilgungen geleistet werden. Der Betrag, der zum Ende der Laufzeit des Annuitätendarlehens noch aussteht, muss gegebenenfalls über eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden.

Bei der Fertighaus Finanzierung über einen Bausparvertrag handelt es sich um eine Kombi aus Eigenkapital und Kredit. Zunächst einmal wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, in den nun regelmäßig einbezahlt wird. Ist der Bausparvertrag schließlich fällig, wird darauf basierend die Baufinanzierung abgeschlossen, wobei das Bausparguthaben als Eigenkapital eingesetzt wird. Für gewöhnlich sind auch hierbei sämtliche Vorteile einer Zinsfestschreibung gegeben, wobei die Bausparfinanzierung oftmals nicht die gesamte Fertighaus Finanzierung abdeckt, sondern lediglich als ein Teil davon fungiert.

Weniger häufig setzen Bauherren auf ein endfälliges Darlehen, bei dem zunächst lediglich monatliche Zinszahlungen anfallen und die Tilgung dann auf einen Schlag zum Ende der Laufzeit ins Haus steht. Wer sich für einen solchen Kredit entscheidet, kombiniert ihn im Normalfall mit speziellen Versicherungen und/oder einem Bausparvertrag, der zum Laufzeitende fällig wird. Mit dem im Bausparvertrag angesparten Guthaben kann dann im Idealfall die gesamte endfällige Tilgungssumme des Darlehens gedeckt werden.

Beim Forward-Darlehen wird die Baufinanzierung schon lange vor Auszahlung und Hausbau Beginn geregelt. Diese Variante der Fertighaus Finanzierung kommt für all jene infrage, die ein günstiges Zinsniveau nutzen und sicherstellen möchten, dass sie ihr Traumhaus in einigen Jahren zu diesen vorteilhaften Konditionen finanzieren können. Dabei besteht, wie sich von selbst erklärt, das Risiko, dass die Zinsen weiter fallen und der ehemals als besonders attraktiv erachtete Zinssatz plötzlich gar nicht mehr so erstrebenswert wirkt. Zudem wird in aller Regel ein pauschaler Zinsaufschlag in die Angebote integriert. Auch diesbezüglich lohnt es sich, sich mit einem Finanzierungsexperten zusammenzutun und die Vorteile und Risiken eines Forward-Darlehens aus professioneller Sicht einschätzen zu lassen.

Wie genau sieht er aus, der Weg zur Fertighaus Finanzierung für das ganz persönliche Traumhaus? Ein siebenschrittiges Beispiel für den groben Ablauf von der ersten Planung bis zur stehenden Fertighaus Finanzierung liefern wir nachfolgend:

Als erstes muss ermittelt werden, wie viel Geld überhaupt für den Bau der Immobilie benötigt wird. Dazu werden die Haus Angebote der Fertigbauunternehmen herangezogen und hinsichtlich der enthaltenen Leistungen analysiert. Kosten für Dienstleistungen, die nicht in der Leistungsbeschreibung genannt werden, müssen zur Kauf-Summe hinzugerechnet werden. Nicht zu vergessen sind außerdem anfallende Nebenkosten und Gebühren, zum Beispiel für den Notar, für Gutachten und Vermessungen, gegebenenfalls für die Erschließung und für Grundbuchänderungen. Durch einfache Addition aller genannten Posten kommt man auf die Gesamtsumme, die durch ein Darlehen gedeckt werden muss.

Im Anschluss muss man sich dem Eigenkapital widmen und dieses möglichst präzise beziffern. Dabei ist zu beachten, dass auch Eigenkapitalersatzmittel einbezogen werden können. Unter Eigenkapitalersatzmittel fallen zum Beispiel bestimmte Versicherungen, Arbeitgeberkredite und Häuser. Wer sich nicht sicher ist, welche seiner Vermögenswerte als Eigenkapitalersatzmittel gelistet werden können, sollte den Rat eines Experten auf diesem Gebiet einholen.

Viele Bauherren ziehen in Erwägung, Kosten durch das Einbringen von Eigenleistung beim Bauen zu sparen. Ob dies sinnvoll ist oder nicht, hängt vor allem von den handwerklichen Fähigkeiten und dem Knowhow des Bauherrn ab. Da das Bauen am Hang etwas komplizierter ausfällt, ist es in den meisten Fällen ratsam, sich gegen Eigenleistung zu entscheiden und die Profis ihre Arbeit machen zu lassen. Schließlich müssen letztendlich die Ergebnisse stimmen, damit das Haus dauerhaft zu einem gemütlichen Zuhause werden kann.

Als nächstes ist eine ausführliche Haushaltsrechnung aufzustellen. Von den monatlichen Einnahmen werden die monatlichen Fixkosten abgezogen. Von diesem Ergebnis nimmt man dann einen kleinen Puffer - falls das Auto streikt, die Waschmaschine kaputtgeht oder der Nachwuchs ein teures Hobby beginnen möchte - weg und kommt somit auf die maximal leistbare monatliche Tilgungsrate. Teilt man die Darlehenssumme durch diese Rate, erfährt man ohne Umwege, über wie viele Monate man den Kredit für das Haus ohne Sondertilgungen voraussichtlich abbezahlen wird.

Eine gute Nachricht für Bauherren: Oftmals besteht ein Anspruch auf Fördergelder für die Fertighaus Finanzierung. Das klassische Beispiel hierfür ist das Baukindergeld. Informationen dazu ob und welche Fördermittel beantragt werden können, liefert eine Beratung durch Experten.

Ein wichtiger Part auf dem Weg zur Fertighaus Finanzierung ist das Einholen von Angeboten verschiedener Banken. Je nach Sachlage, kann es sich lohnen, geschickt zu verhandeln und die Angebote mehrerer Kreditinstitute genau miteinander zu vergleichen, um den Deal mit den bestmöglichen Konditionen zu ergattern. Hat man sich für eine Fertighaus Finanzierung entschieden, müssen dann nur noch die Verträge unterschrieben werden.

Noch bevor das Geld ausgezahlt wird, muss eine notariell beglaubigte Grundschuldbestellungsurkunde vorliegen. Aus dieser geht hervor, dass das Haus als Sicherheit eingesetzt wird.

Abschließend findet die Kredit Auszahlung statt und die Kosten für den Neubau können an den Haus Anbieter bezahlt werden. Zu diesem Zeitpunkt liegen die wichtigsten Hürden bereits hinter dem Bauherrn und der Einzug in die eigene Immobilie ist zum Greifen nah.

Wir können kaum oft genug betonen, wie wertvoll die Unterstützung durch einen Finanzierungsberater bei der Fertighaus Finanzierung ist. Unsere Empfehlung: die Finanzierungsexperten von Fertighaus-Finanzierung (fertighaus-finanzierung.de). Dort erhalten zukünftige Bauherren eine kompetente, auf jeder Menge Fach-Kenntnis und Erfahrung basierende Finanzierungsberatung und werden fachkundig dabei unterstützt, den optimalen Kredit mit den besten Zinsen zu finden.

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